Оспаривание кадастровой стоимости

С 2014 года налог на имущество физических и юридических лиц стали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, а не как раньше от инвентаризационной. Несмотря на то, что по сути кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной, практика показала, что это далеко не так.

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

• жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства)
• жилое помещение (квартира, комната)
• гараж, машино-место
• единый недвижимый комплекс
• объект незавершенного строительства
• иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ)

Дело в том, что кадастровая оценка проводится массово и основывается только на функциональном назначении недвижимости. Ввиду этого такая оценка не учитывает индивидуальные особенности конкретного объекта, которые во многом влияют на его реальную стоимость.

В такой ситуации владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Что такое оспаривание кадастровой стоимости?

Завышенная кадастровая стоимость стала серьезной проблемой для большинства собственников недвижимости. Высокие налоги заставили задуматься над возможностью уменьшения этих выплат. В особенности это коснулось предпринимателей и юридических лиц, в собственности которых находятся здания, сооружения и крупные земельные участки.

Оспаривание кадастровой стоимости – процесс, направленный на уменьшение налогооблагаемой базы путем установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Включает в себя два этапа: оценка рыночной стоимости объекта недвижимости и само оспаривание в комиссии при Росреестре или суде.

Почему за юридической помощью по оспариванию кадастровой стоимости нужно обратиться именно к нашим юристам и адвокатам?

Для этого имеется минимум пять причин:

• У нас работают юристы и адвокаты с высокой профессиональной репутацией и подтверждённым успешным опытом.
• Наши юристы - бывшие судьи - ведут дела с учётом их рассмотрения с обеих сторон судебного процесса, что даёт очевидное преимущество, прогнозируемый результат и максимально повышает шансы на успех
• Возможен срочный выезд юриста
• Фиксированная цена: стоимость услуг прописывается в договоре и не меняется в процессе сотрудничества.
• Конфиденциальность: информация, полученная от клиента, не разглашается третьим лицам

Какие услуги окажут наши юристы и адвокаты?

• Консультации с изучением документов
• Юридический анализ перспектив дела
• Изучение судебных практик
• Формирование правовой позиции и стратегии защиты. Профессиональный юрист даст вам рекомендации, касающиеся наиболее верной стратегии действий.
• Мы самостоятельно исследуем обстоятельства дела, привлекаем экспертов, собираем доказательства в пользу клиента
• Составление жалоб, ходатайств, заявлений и прочих процессуальных документов
• Представление интересов клиента в суде во всех инстанциях

Наши преимущества

Мы оказываем юридические услуги более 15 лет

Начиная с 2018 года оказываем услуги за рубежом

96,7% выигранных дел в прошедшем году

Опыт работы в Федеральных судебных структурах и государственных органах

Фиксированная цена

Срочный выезд

Срочная консультация

Абсолютная конфиденциальность

По каким объектам можно оспорить кадастровую стоимость?

• Земельный участок
• Здание
• Сооружение
• Помещение
• Квартира
• Объект незавершённого строительства
• Любой другой объект недвижимости, главное, чтобы было зарегистрированное право собственности, аренды, право оперативного управления или безвозмездного пользования.

Как происходит оспаривание кадастровой стоимости объекта?

Чтобы начать оценку оспаривания кадастровой стоимости объекта необходимо провести его оценку. Для проведения оценки понадобится следующий пакет документов:

• Учредительные и регистрационные документы юридического лица или паспорт физического лица
• Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости или договор аренды
• Копия кадастрового паспорта
• Копия выписки из ЕГРН

Важно учесть, что оценка объекта проводится не на дату обращения за оценкой, а на дату установления кадастровой стоимости объекта. Например, если вы обратились за оспариванием в 2019 году, а сама кадастровая стоимость была внесена в Росреестр в августе 2015 года, рыночная стоимость такого объекта недвижимости должна быть определена по состоянию на август 2015 года.

После проведения оценки отчёт о рыночной стоимости можно подавать вместе с заявлением в комиссию при Росреестре или в суд.

Главной положительной особенностью рассмотрения дел комиссией при Росреестре является то, что такие дела имеют сроки проведения процедуры до 1 месяца, а понесённые издержки будут значительно меньше, чем при судебном оспаривании. Оспаривание в суде считается более эффективным, но там оно занимает больше времени, 2-3 месяца.

Наша компания предоставляет услугу оспаривания кадастровой стоимости «под ключ» - оценка рыночной стоимости недвижимости и юридическое сопровождение по решению вопроса в комиссии или суде.

Как происходит оспаривание кадастровой стоимости?

Как уже было сказано ранее, закон предусматривает оспаривание двумя способами: в комиссии при Росреестре и в суде. В каждом случае есть свои плюсы и минусы.

Где лучше оспорить кадастровую стоимость, определить довольно трудно. Суд может вынести более объективное решение, учитывая все доказательства, и в подавляющем большинстве обращений удовлетворяет требования заявителя. Однако комиссия при Росреестре потребует меньше времени и затрат от заявителя.

Вместе с заявлением и пакетом документов на объект недвижимости требуется предоставить отчет независимого оценщика о рыночной стоимости здания. Важно помнить, что проведение оценки можно доверить далеко не каждому: оценщик обязательно должен обладать соответствующим образованием, состоять в саморегулируемой организации (СРО) и должен пройти квалификационный экзамен, утверждённый приказом Минэкономразвития РФ.

Какие документы потребуются?

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"):

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости)
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений)
• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости)
• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов
• документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости")

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить:

• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• доверенность и(или) иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
• документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Что такое оспаривание кадастровой стоимости жилого дома?

Увеличение налоговых сборов в несколько раз вызвано тем, что не смотря на то, что в теории кадастровая стоимость должна быть примерно равной рыночной, практика показала, что ввиду проведения государственной кадастровой оценки массово, она не учитывает индивидуальные характеристики и параметры конкретного объекта, которые довольно сильно влияют на его цену.

Однако, законом предусмотрена возможность снижения кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной. Это и называется оспариванием кадастровой стоимости.

Как происходит оспаривание кадастровой стоимости жилого дома? При оценке рыночной стоимости жилого дома оценщик обязательно учитывает все ценообразующие факторы. На стоимость дома влияют:

• Год постройки
• Площадь общая/жилая
• Наличие и площадь встроенных подсобных помещений
• Этажность
• Материал стен, перекрытий, крыши
• Тип и материал фундамента
• Вид отопления
• Инженерное оборудование
• Внутреннее и внешнее состояние дома
• Материал внутренней/внешней отделки

Когда отчет об оценке готов, можно приступать к самому оспариванию.

Что такое оспаривание кадастровой стоимости земли?

Не желая переплачивать земельный налог или арендную плату юридические и физические лица прибегают к такой процедуре, как оспаривание кадастровой стоимости. Процесс долгий и достаточно дорогостоящий, но в перспективе это даст серьёзную экономию.

Оспаривание кадастровой стоимости – процесс, направленный на уменьшение налогооблагаемой базы путем установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Включает в себя два этапа: оценка рыночной стоимости объекта недвижимости и само оспаривание в комиссии при Росреестре или суде.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик должен учитывать:

• Площадь
• Рельеф участка
• Инженерные коммуникации
• Категория земель
• Разрешённое использование
• Транспортная доступность и т.д.

С 01.01.2017, было внесено одно важное изменение в процесс оспаривания кадастровой стоимости. Если раньше для юридических лиц обязательно было первоначально обращаться в комиссию при Росреестре и только в случае отказа подавать заявление в суд, то теперь заявитель имеет право на свое усмотрение обращаться в ту или иную инстанцию.

Когда заявление удовлетворено в комиссии или в суде в пользу собственника, происходит снижение кадастровой стоимости. Росреестр вносит соответствующие изменения в базу данных – Государственный Кадастр Недвижимости (ГНК).

По практике нашей компании мы первоначально обращаемся в комиссию при Росреестре, так как имеем большой процент положительных решений уже на этом уровне. Так же при обращении в комиссию отсутствуют судебные издержки, и срок рассмотрения заявления составляет до 1 месяца. Только в случае вынесения комиссией отрицательного решения мы направляемся в суд.

Как происходит оспаривание кадастровой стоимости в суде? Оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости лицо может как в комиссии при Росреестре, так и в суде. Как правило, в суд обращаются в случае отказа комиссии.

При судебном оспаривании результатов массовой кадастровой оценки необходимо соблюсти определенный алгоритм действий. В первую очередь, это подготовка административно искового заявления. Грамотно составить его в соответствии со всеми нормами вам помогут наши юристы.

К заявлению прикладывается определенный комплект документов, включающий в себя правоустанавливающую документацию на объект недвижимости, кадастровый паспорт, решение комиссии при наличии, квитанция об уплате госпошлины и прочее.

Самым важным документом при оспаривании является отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Для установления рыночной стоимости наши оценщики учитывают все ценообразующие факторы и состояние рынка и условий экономики в регионе, а сам отчет выполняется в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценки.

С административным исковым заявлением по оспариванию кадастровой стоимости и документами мы обращаемся в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ, в качестве которого выступает верховный суд республики, краевой или областной суд и прочие. Заявление рассматривается в течение двух месяцев со дня поступления в суд.

Срок вынесения решения зависит от ситуации. Например, если суд назначает экспертизу, то срок увеличивается. На всех судебных заседаниях ваши интересы представляет один из наших юристов, назначенный на ваше дело.

Как мы работаем:

• Подключаемся на любом этапе вашего дела
• Проведём глубокий анализ ситуации и документов
• Предложим способы и пути решения проблемы
• Подготовим план действий
• Защищаем ваши интересы в суде до победного конца

Что получает клиент?

Как уже давно показала наша практика в подавляющем большинстве случаев рассмотрение дела об оспаривании кадастровой стоимости заканчивается положительным решением суда. На основании данного решения в Росреестр вносится информация о новой стоимости объекта недвижимости, и 1 января того года, когда была оспорена кадастровая стоимость налог на имущество уже рассчитывается от новой стоимости объекта. Алгоритм получения экономии на снижении кадастровой стоимости

1. Сбор необходимых документов
2. Подача в Комиссию заявления об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной
3. Заседание Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра
4. Получение решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
5. Внесение данных в ЕГРН, перерасчёт налогов и арендных платежей

Не теряйте время и свои деньги зря! Обратитесь в компанию MAXELENT за профессиональной юридической помощью прямо сейчас, если вам необходима помощь в оценке и снижении кадастровой стоимости вашего участка земли или объекта недвижимости!

Для получения юридической консультации с проведением правового анализа и нормативно-обоснованного заключения звоните нам по телефону +7 (495) 114-52-78 или отправьте свою заявку через контактную форму на сайте.